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浅谈日本不动产投资⑤--日本房产相关的道路性质

从上小学时候的教科书里面似乎就写到,要想富,先修路。确实,道路就像是城市的血管,四通八达的道路,可以更好的促进一个城市的发展。那么在不动产投资,在日本买房子或者盖房子时,门前的道路会对房产有什么影响呢?

 

【建筑基准法】

在谈到道路时,首先引出一个日本的法律概念:建筑基准法此法是为了保护日本国民的生命·健康·财产,将建筑物的土地、设备、构造、用途等进行最低基准的设定的日本法律。此法律在昭和25年(1950年)颁布。可以将建筑基准法通俗的理解为,在日本盖房子时候,要参考和遵守的法律。

 

【第1项、2项道路;非道路】

建筑基准法的第42条中,根据道路的性质,对道路进行了分类和定义。

大体分为三类:【第1项道路;第2项道路;非道路】。

 

先说【第1项道路】。这类道路原则上都是宽度在4米以上的道路。

第1项道路的下面,又详细分为5种道路:

①道路法认定道路(国道、省市政府认定的公道);

②都市计划法等法律认定后建造的道路;

③建筑基准法实施日以前现存的道路;

④都市计划道路等2年内预计建造,特定行政厅等指定道路;

⑤由私人修建的,特定行政厅指定的道路(一般称为位置指定道路)。

上述的第1项道路,简单来说就是我们通常看到的比较宽的道路,这样的道路对于买土地盖房子或者现有房产的购买,其实基本影响不大。因为上述道路合法且足够宽,可以顺利的进行房产的建造。

 

以下面这个房产为例,虽然前面道路属于私人所有权,

但性质上属于⑤位置指定道路。所以此物件的门前道路理论上是共同所有使用。

再来说建筑基准法中的第二个分类,【第2项道路】。

与刚才提到的第1项道路的显著不同便是,路的宽度在1.8米以上且不足4米。

这类道路的存在的原因,是因为在1950年颁布建筑基准法时,这类道路就已经存在且有建筑物。政府也将其认定为道路。这类道路在曾经是日本首都的千年古都京都,并不少见。

面临这类道路的物件,在购买时如果存在建筑物,那可以在现有建筑物上进行翻新。如果购买的是面临这类道路的土地或者计划将现有建筑推倒重建时,则需要进行土地的后退,即日语的【セットバックset back】。结合下图分析:

图中左边为土地,现状道路的宽度为2米,面临道路的土地为理想的10米×10米的方形。

 

如果要在这块100平方米的土地上盖房子,那盖房子时必须后退1米,让自家土地距离道路中心线的距离达到2米。这样如果道路两边的人家都后退1米,那么这条2米的道路就会变成4米的道路,满足建筑基准法中道路上的要求。那相应的,这块100平米的土地的实际上可以用来建造的面积变成只有90平米,之前讲的土地性质的相关概念的建蔽率·容积率的计算基准,也变成90平米。

 

以这个物件为例,(京都站徒步9分钟可运营365天民宿物件)

当然,在现有建筑物的基础上装修,是完全不需要考虑set back问题的,但是如果当建筑物重建时,需要后退4.69㎡的土地。

这个4.69是如何计算出来的呢,

首先,这块土地现有的面积为44.06㎡,接道状况(即临街状况)为东侧开口4.47米,临1.9米的道路。那么,重建这个建筑物时,土地的宽度要求达到4米。所以后退的土地面积为: (4米道路  -  1.9米现状)÷ 2  ×  4.47米开口  ≈  4.69 ㎡

即这块土地上的建筑物如果推倒重建的话,

实际可使用的面积为44.06 - 4.69 =39.37㎡

再来看下面这个物件(京都站电车直达,2017年全面翻新民宿运营中回报率10%物件)

这个物件在翻新时已经进行了【setback】,所以在土地面积一栏虽然写了70.51㎡,进行土地的后退以后,在备考栏写明实际的有效面积为65.4㎡。

 



再来讲【非道路】。这类道路即使是现状为长年使用的道路,但如果不属于建筑基准法规定的道路范畴,则被归纳为非道路。

原则上,面临这类道路的建筑物,不可以重建。面临这类道路的土地,不可以建造房产。

原则上,面临这类道路的建筑物,不可以重建。面临这类道路的土地,不可以建造房产。

原则上,面临这类道路的建筑物,不可以重建。面临这类道路的土地,不可以建造房产。

(存在极个别可以重建的条件,且需要取得日本当地政府的许可)。

 

那么我们如何区分,一条道路是属于【建筑基准法规定道路】或者【非道路】呢?

通常来说,非道路是一条死胡同(袋路)居多。

每条道路的属性可以在每个城市的政府首页查询,以京都市为例,查询链接为:

http://web.gis.survey.ne.jp/Kyoto/ShiteiDouro/

 

【再建筑不可物件】

理所当然,面临的道路为非道路的现有建筑物的【再建筑不可物件】,

售价会比一般的临大路物件价格低很多。

这类建筑物的优缺点也很明显,

 

先讲缺点:

最大的缺点当然就是如果遇到火灾、地震等灾害时,此建筑物全部损坏的情况下,这块土地原则上不可以用来建造房屋。那么这块土地可能的用途大概分三种:仓库、停车场、农地。

 

再讲优点:

对应的,再建筑不可物件的优点也是有的。一,这类房产通产价格较低,且租金变化不大,所以房产的收益回报会比较高。二,以前在讲到不动产买卖缴纳费用时有讲过政府评价值和纳税额的问题,这类再建筑不可物件的政府评价值很低,买卖时所缴纳的税款也低。三,再建筑不可物件可以通过火灾和地震保险规避建筑物不可再建时候的风险,即时当建筑物受到影响时,也可以由保险公司进行索赔。

 

以下,推荐两个【再建筑不可】的,【可经营180天民宿】物件。

①龙谷大学旁可运营180天民宿三室一厅物件。

以上的房产由于前面属于【非道路】,现状属于【再建筑不可物件】。

但是像之前文章所讲,通过申请,取得当地政府的许可,可以进行重建。

如在备考栏写道的:虽然前面道路现状属于非道路,但是提出申请后,可以重建。

                            (西侧在取得申请后在平成21年进行了新房屋建造)

 

②乌丸五条可运营180天民宿新法带中庭物件。附赠全套家具家电。

如图所示,虽然现在该物件在胡同内,未接道,属于再建筑不可。

但地处市中心黄金位置,运营180天民宿不会愁客源问题。

极端的说法,如果日后将右边斜线区域全部买下,这个物件则达到接道要求,属于可重建的物件。 

 

那除了面临的道路性质,还有什么因素会影响房屋是否可以重建呢。

还是以具体的房源来看,

①伏见区地铁出站4分钟一户建,售价仅50万人民币。

②岚山景区旁新装修豪华大气别墅,售价4500万日元。带全套家具家电。

民宿运营中,可直接接手收益。

上述这两个房源虽然是面临建筑基准法所认可的道路,但也不可以重建。理由是房屋面向马路的开口未达到2米。如果无法满足这个因素,那么现状的建筑物也是无法重建的。

 

【tips】--为什么是2米和4米?!

说了这么多,也许很多人会问,为什么不是1米3米5米,而是开口要大于2米,道路要宽于4米呢?这要从昭和25年(1950年)颁布建筑基准法的背景讲起。

1950年的日本正处于二战刚结束,百废待兴的新局面。也是汽车刚开始普及的起步阶段。汽车的通车宽度,通常测量为2米。两辆车可错车的宽度为4米,路的开口要超过2米,宽度超过4米,即保证了在发生紧急情况时,消防车,救火车可以通过道路,抵达事发地点。因此将道路宽度的最低标准,设置在了2米和4米

 


 

【道路与建蔽率/容积率的关系】

今天浅谈日本不动产的最后,简单讲一下道路与建蔽率和容积率的关系。

这也可能是买房子时候我们最关心的地方。

因为建蔽率和容积率,很大程度上决定了一块土地的价值。

首先,如上面所讲,面临非道路的土地,原则上无法建造房产。

其次,如果道路不足4米,土地需要【set back】的话,

土地的建蔽率和容积率的计量标准以【set back】后的土地面积为准。

然后,处于道路的拐角,即角地物件时,土地的可用建蔽率+10%。

前面道路如果未满12米时,土地的【容积率】为:

①   【住居类地域土地】时,前面道路×0.4

②【其他类地域土地】时,前面道路×0.6

例:如图所示,指定的容积率即使有200%,但是因为前面道路未满12米,

所以这块土地的容积率为4*0.4×100%即160%

呼,好久不更新,洋洋洒洒写了好多。

这次的讲解,加入了很多具体的在售房源的实例,希望能让大家更好的了解道路性质具体对房产的影响。

这次的浅谈日本不动产系列就讲到这里。

希望通过对道路性质的研究,更好的帮助大家在日本进行不动产的投资。

 

接下来,在了解完土地的性质,道路的性质以后,我们在日本买土地或者房子时,对房屋结构的了解当然也必不可少。

比方木制结构,铁骨结构,钢筋结构等的各自优劣,耐久性防火性等特点。

这些问题都将在下一篇文章内进行说明!

敬请关注日本不动产投资的下一篇文章:

浅谈日本不动产投资⑥--日本的房屋结构与其特点。


 

本篇文章中涉及到的房产均在售且可以随时看房。

如果有兴趣请联系小编索要中文版资料。

往期的浅谈日本不动产投资的相关文章请点击以下链接:

 

浅谈日本不动产投资①--日本房产投资的优势,以及中国与日本房产的简单对比

浅谈日本不动产投资②--如何挑选日本房产

浅谈日本不动产投资③--日本房产的购房流程和相关费用。

浅谈日本不动产投资④--日本房产的土地性质。

 

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