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浅谈日本不动产投资④--日本房产的土地性质。

今天这篇文章主要介绍日本的土地。希望能帮助读者们在选择日本房产的时候,买到一块合适的、有升值空间的、风水宝地!

 

之前的文章又提到过,日本的土地属私有化永久产权,且可以继承或者赠与。那这么多永久产权的土地之间,又有什么区别呢?是不是也有国内经常会提到的城市用地和农村用地区别;每块地是不是都可以按照自己的性子去盖房子;每块地是不是既可以自己住又可以开店铺……等等关于土地的问题将在这篇文章里有所解答。

 

在了解日本土地性质以前,首先需要引入一个概念:都市计画(日语)。即一个城市在发展时的规划,比方什么区域应该优先去发展,什么区域应该其次发展等相关的计画。与行政区划不同,由都道府(日本省级行政单位)或日本国土交通大臣制定的都市计画决定了一块一块的都市计画区域。

 

为防止无秩序的城市化进程,都市计画区域的下面,又分为有计画的谋划城市化建设的【划线区域】和暂时没有发展计画的【未划线区域】。在【划线区域】中,又划分成两类,一类是已经行程都市化或者近10年内应有计划的推进城市化的【市街化区域】和暂时反对城市化、抑制城市化进程的【市街化调整区域】。所以,一般来说我们所居住的城市,盖起了高楼大厦或者居民住宅的区域,都属于【市街化区域】,这个区域在灾难频发、地形崎岖的日本,只占到全国国土的3.9%。

关于以上的区域划分,结合下图理解可能会更容易一些。

注:图中还包括了准都市计画区域和都市计画区域外的区域,因为与城市或者不动产投资关联不大,暂不涉及。

 

可以看到,图中【市街化区域】的部分,建筑物比较多,而且又分成了【商业类】、【工业类】、【住居类】三大种类,这些种类便是我们在日本房产的相关资料上经常看到的【用途地域】,即此区域适合使用的范围。根据用途地域的不同、决定了每一块土地的经营范围和其建蔽率、容积率。

这三大类用途地域、又根据各自所处的位置不同,细分为12小类(未算田园类)的用途地域。简单逐个介绍:

【住居类】

⭐第一种低层住居专用地域:

用于低层住宅类的地域。有小规模的店面及办公室以外,可以建设住宅和中小学校。

⭐第二种低层住居专用地域:

主要用于低层住宅的地域。除中小学以外,可以建设150㎡以下的小型店铺。

⭐第一种中高层住居专用地域:

用于中高层住宅的地域。医院、大学以及500㎡以内的店面可以建设。

⭐第二种中高层住居专用区域:

主要用于中高层住宅的地域。医院、大学以外,可以建设1500㎡以内的一部分店面和办公室等便利设施。

⭐第一种住居地域:

用于保护居住环境的地域。可以建设3000㎡以内的店铺、办公室、旅馆等。

⭐第二种住居地域:

主要用于保护居住环境的地域。可以建设店铺、办公室、酒店和卡拉OK等店面。

⭐准住居地域:

在道路沿线,连结汽车大路的地段,调和、保护人的居住环境的区域。

 

以上为【住居类】区域,是分类比较繁琐、一点点逐渐开放经营范围的地域。第二大类,讲【工业类】区域。工业类主要分为三种,【准工业地域】、【工业地域】和【工业专用地域】。依次介绍:

⭐准工业地域:

主要用于轻工业的公场和服务设施的地域。有危险性和环境恶化的工厂外,基本都可以建设。

⭐工业地域:

可以建设任何工厂的地域。住宅和店面可以建设,但是无法建设学校、医院和酒店等。

⭐工业专用地域:

为了工厂而设置的地域,可以建设任何种类的工厂,但无法建设住宅、店面、学校、医院和酒店等。

 

不难看出这三个区域依次递进,随着可以建设工厂的种类越来越多,越来越不适合人去居住或者运营店面。最后讲一下通常来说地价最高的,【商业类】区域。简单来说分两种,【近邻商业地域】和【商业地域】。

⭐近邻商业地域:

为方便附近居民购买日用品的地域。可以建设住宅、店铺和小规模工厂。

⭐商业地域:

银行、电影院、饮食店、百货店等集中区域。也可以建设住宅或者小型工厂。

 

以上,大概讲解了每种用途地域的定义和大体可以经营的范围。

于是我们不难理解,虽然土地是私有的,但每块土地的使用方式是受限制的。比方我们不可以在全是居民的低层住居专用区域去开一个24小时一直欢唱的卡拉OK。当然也不可以在污染可能稍微严重的工业专用区域去建设住户用的公寓。

 

也许上面说了很多店铺种类,不够具体到哪种店面在哪种区域可以运营,哪种区域不可以运营,下图将详细解释每种地域可以运营的具体店面。

近几年随着日本政府大力发展旅游业,国内的酒店行业缺口明显,很多外来资本非常积极的投资京都民宿业。可以全年运营的365天民宿在归类上属旅馆业,由上图可以看出,可以经营旅馆业,即民宿的区域为【第一种住居】、【第二种住居】、【准住居】、【近邻商业】、【商业】、【准工业】地域这六种区域。

 

接触完【用途地域】的概念,我们在购房时大体可以知道这块土地的经营范围。在估算一块土地的价值时,还需要参考的两个重要因素,是【建蔽率】和【容积率】,通常这两个数值由土地的【用途地域】和接道状况决定。这篇文章的剩余部分着重解释这两个数值的定义和每种【用途地域】的相关规定。

首先从定义来看,可能国内有房产开发经验的朋友对这两个概念并不陌生。

【建蔽率】,即土地一层建筑时可以使用的面积。比方说一块100㎡的土地,建蔽率为80%,即土地的上可以有80㎡用来盖房子。

【容积率】即土地上建筑时可以容纳的房屋的最大空间。比方说一块100㎡的土地,容积率为200%,也就是说此土地上盖房子的最大理论面积为200㎡。

要注意的是,有许多老房子,因为在修建时日本法律未达到十分完善,所以可能建蔽率或者容积率会超过土地规定值,这类房子如果维持现状修补,是可以一直保持超过的状态,只是在贷款购房时,会相对麻烦。如果重建这类房产时,则须保持规定的建蔽率和容积率去重建。

 

诚然,一块建蔽率和容积率都非常高的市中心商业地域土地,是寸土寸金的。

可是也许在选择房产时,比方门前的一条清澈小河,背后的一片绿色竹林,都可能吸引我们投资,特别是在日本或者京都这种土地不算多,卖一块少一块的小地方。

 

那么除了土地的性质本身,土地周边的道路,又是如何影响土地的建蔽率和容积率,从而影响土地的价值的呢。敬请关注计划周五晚更新的浅谈日本不动产投资的下一篇文章--⑤日本的道路分类和对于民宿申请的影响。

 


 

今天的浅谈日本不动产系列就先讲到这里。希望可以对您的日本投资有所帮助。更多房产资讯和交流请添加微信号私聊沟通。

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另外如果对之前的浅谈日本不动产系列文章感兴趣,可以从以下链接直接阅读:

 

浅谈日本不动产投资①--日本房产投资的优势,以及中国与日本房产的简单对比

浅谈日本不动产投资②--如何挑选日本房产

浅谈日本不动产投资③--日本房产的购房流程和相关费用。

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