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浅谈日本不动产投资②--如何挑选日本房产

上一篇文章讲到,日本房产的投资优势以及日本房产与中国房产的对比。那么在我们实际投资日本房产的时候,又该如何挑选日本房产,如何防止被五花八门的中介忽悠,买到性价比好、回报率高,称心如意的好房产呢。这篇文章,简单介绍日本房产的投资时的注意事项以及投资技巧。

 

讲在前面,日本的不动产投资,与日本签证的取得,没有直接联系。不管买了几十万或者几百万甚至几千万的房产,日本政府不会因为持有物业而颁发签证

 

如果非要将房产投资与日本签证进行关联,那只能说将在日本投资的房产作为公司运营项目,并在日本进行真实的经营活动。方可取得日本长期在留资格中的[经营·管理]签证,从而逐渐取得日本国籍甚至永驻资格

 

在挑选日本房产以前,首先按照房产的种类,大体将日本房产分为三类:

①公寓②土地③一户建。

 

一、先说公寓类型房产

这类房产的投资类似一个理财产品。通常推荐在购买时找到已经有租客,购买后可以直接收益的房产。日本公寓的租金差别其实不大,但通常越新越靠近市中心、越新的房产价格会越高。所以在市中心的新房子通常实际回报率在4%-6%。而稍微旧一些、偏远一些的老房子,回报率可以达到8%以上。请参照以下这个公寓房产的资料:

鸭川Ⅱ知名连锁公寓  530万日元。(京都车站徒步圈内,永远不愁租客的地段)

淀车站徒步10分钟大面积公寓 售价550万日元。

实际回报率9.25%!!!

以上房产属住户共同持有公寓的状况,有时,整栋公寓属于同一个持有者,也会整栋公寓一起出售。这类公寓的回报率如果可以达到8%以上,个人觉得是值得投资的。

上述的8%的回报率是如何计算的呢,

持有公寓时的花销,除公寓的每年的固定资产税外,每月会产生两个费用:

管理费+修缮金。

管理费:类似中国物业费,用于公寓的管理。

修缮金:业主共同存钱在一定时间内定期翻新整个公寓。

所以在计算公寓的回报率时,分表面回报和实际回报。(都指年回报)

以上面550万的淀车站公寓为例:

表面回报率=4.74万(月房租)×12个月÷550万(售价)=10.34%  

实际回报率=<4.74万(月房租)-0.3万(管理费)-0.2万(修缮金)>×12个月÷550万(售价)=9.25%

 

上面讲的是公寓的单间购买时的回报状况,以下这个房源属于整个小公寓买下来,直接收租金的状况,请参考:

这个房源就比较简单。一楼店铺和楼上四个公寓单间都在出租中。

每月的租金收入为23.74万(月房租)×12个月÷2600万(售价)=10.96% 

可以达到10%以上年回报率的房产,推荐可以尽快购买!

 

以上讲的公寓类住房,与国内房产类似,大家持有公寓的一间或者整栋。那进行与国内房产有所区别的土地类投资时,又有什么需要注意的呢。

 

二、土地类投资

顾名思义,即买到一块土地,自己进行土地的开发,可以进行土地倒卖、开发酒店或公寓、分割等等处理。通常,在考虑回报比例时,国人更倾向于进行民宿开发的土地购买。需要注意的是,日本的土地虽然私有化,但每块土地的性质不同,临街状况不同,所规定的建蔽率和容积率也不同。在以后的文章中还会详细讲到土地的性质问题,简单划分,可以分为工业类、商业类、住居类三种。

一般来说,相同条件下,一块面积更大,性质更好可以运营更多业务,朝向更好,开口更大,面前道路更宽,建蔽容积率更高的土地,当然是更抢手。

在京都市来说,可以运营365天简易宿所民宿的:商业地域、近邻商业地域、准工业地域、第一种住居地域、第二种住居地域是更受投资者欢迎的选择。

关于土地类投资,因为会涉及到很多具体的细节,这里不一一说明,以后还会有特别篇去讲解和分析土地的性质以及可以经营的业务范畴。

 

三,最后一类,说一下国人最青睐的一户建

通常京都的房产投资,更多的是购买一户建进行民宿投资。在进行一户建投资时,为了避免少走弯路,投资合理,个人觉得首先要树立的一个概念就是,把土地与建筑物分开来看。为什么这么说呢,因为一般在日本,土地是持久的、不动产,建筑物却更像一间商品,会有耗损会折旧。通常,抱怨这个房产买贵了,被坑了的客人,大部分是购买到了一些华而不实的土地较小的房产。所以在考虑一个房产是否值得投资时,通常会分别估算其土地价格和建筑物的折旧价格,来估算其价值。以下面这栋一户建为例:

 

藤森2680万。可以运营180天民宿投资。

推荐通过运营此民宿取得日本的经营管理签证。

既有实际的经营活动,也部分解决了自己的住房问题。

首先观察土地的大小,183㎡, 开口大。可以运营180天的民宿新法。

虽然土地上的建筑物已经有些旧了,但是细节处依然保留了老京都的味道,可以在旧房基础上进行翻新,建造出城堡型的高大上民宿。十分推荐。

试着估算此房产的价值,以均价的每平米17万日元(约1万RMB)计算,现在此房产单土地的价值约有17万/㎡×183㎡=3111万日元,附加建筑物价值,新房建造时也许230㎡的价值粗略估算在2000万-3000万日元左右,但年代久远,折旧以后现有价值也许不足500万日元。以此计算土地加建筑物推算出此房产的价值也许在3600万日元左右。但考虑到越大的土地,土地的单价相应会有降低,估计此房产的价值大概为3200万左右。所以说总体说,2680万的价格不算一个高价。

 

以上,大概介绍了日本房产的投资种类,那么投资时的注意事项及投资技巧,又有哪些呢。

 

个人认为,日本买房有三个原则:原价计算;对比成交;收益回报。

 

其实,在介绍刚才的一户建类房产投资时已经涉及到,原价法

即估算出建造这个房产的所需成本再减掉其折旧价值等于其现有价值。具体的案例请参照刚才的一户建投资。

 

第二原则,对比成交。

即对比同等或附近区域,以往的成交案例。估算出此区域类似房源的价值。比方同一个公寓内,同一个户型,如果过去的成交例子都在500万左右,那么明显除特殊原因外,一个售价600万的公寓显然是不值得投资的。

 

第三原则,收益回报。上面在谈到公寓投资时讲到,达到8%回报率以上的年回报时,公寓是值得投资的。那么民宿投资一户建时,通常可以达到多少的回报呢,经常我会这样回答客户,虽然民宿投资有一些不确定因素,但只要买到的房产性价比够高,一般民宿的投资回报可以达到10%~15%。目前一些正在出售中的民宿,在购买时也有可以签保证回报率的房源,比如以下这个房源,是有专门的运营团队,可以保证购买后五年都有固定的回报的。

 

讲了这么多,请允许小编打个广告。目前株式会社NARUI运营中的民宿有四家,都附带正规的民宿执照。正在申请民宿执照预计8月上线的民宿有一家。

详细信息请至公司主页:https://www.narui-jp.com 进行参考。

具体的内部图片及预订链接请咨询小编微信:8329632803   。

 

 

【写在最后】--说点煽情的。。。。。(没什么内容,不喜勿喷。可略过)

 

其实在写这个系列文章的小刘,做不动产业不到两年的时间。接触的大大小小的客户也应该只有100人前后,还在边学习边实践的阶段。

感谢,一直支持我信任我的客人们;也感谢,批评我鞭挞我离开我的客人们。

有了你们,才有更好的我。

 

有个关于卖房子日剧已经出了两季,北川景子的《卖房子的女人》。常常看剧里的情节和自己的工作会有联想。房产,应该是一个人一辈子最大的投资了吧。这样看,不动产业,也应该是责任重大又重大的职业了吧。看到用零碎的钱投资小公寓的的客人收到回报;看到民宿投资的客人收到住客的好评;看到小夫妻买到舒服的新房入住、结婚;看到老板们在日式庭园和豪宅里谈笑鸿儒。让我在有一份实际收入的同时,也有一种心理上的成就感。

 

也许有时候,成了一单利润颇丰的房产。但过了半年甚至一年,客户回过头来说,小刘当时怎么忽悠我买了这么个破房子,真XXX。这,应该是最不想看到的情节了吧。

 

有人说,做生意,没有永远的朋友或者永远的敌人,只有永远的利益。

也有人说:君子爱财,取之有道。

 

做一个被金钱左右的圆滑小人,还是一个左右金钱的荡然君子,是先小人后君子还是先君子后小人,还需要年轻的小刘去渐渐学习和体会。

 

加油吧,青年!也许很多口号、标语会被人看成一句装逼的漂亮话。

但最后还是说一句,如果可以选,就算不是成最多单、挣最多钱的那个,我希望可以做最良心,最持久,最被人称赞的那个不动产销售★★★

 

稀里哗啦灌了好多干货,请期待下一期的浅谈日本不动产投资③--日本房产的购房流程和相关费用。

 

p.s. 这一期说了好多,唯物的唯心的,客观的抒情的都有,谢谢您阅读到最后。

希望可以对您的日本投资有所帮助。更多房产资讯和交流请添加微信号私聊沟通。

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