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浅谈日本不动产投资①--日本房产投资的优势,以及中国与日本房产的简单对比

在中美贸易战愈演愈烈的今天,央行加大人民币发行量,国内物价上升,人民币贬值的今天。越来越多的朋友开始将财产移出中国。进行海外投资。

而在与东南亚、澳大利亚、加拿大,甚至欧洲诸国的激烈竞争当中,日本的房产置业又逐渐脱颖而出,成为海外置业的香饽饽。日本能成为广大投资者竞相追捧的原因,笔者认为主要有三:政策;距离;价格回报。

 

政策:

 

在2018年,新西兰政府因为大部分国人的房产爆买,出台了禁止外国人购买的法令;

加拿大西部城市温哥华因中国资本流入地价急速上升,遂出台了对外国人购房课税的决定;

对于马来西亚的碧桂园人工岛计划,2018年新上台的敦马哈迪首相也表示不会对相同地区购买房产的外国人颁发签证。

 

与上述此类国家相比,日本目前的购房政策对外国人没有限制,土地私有化且永久产权。此为政策优势。

(关于政策再说一点,在以后的浅谈日本不动产投资当中也会聊到,日本房产投资,与申请日本签证无直接联系。即投资日本房产,也无法取得日本签证。但可以通过成立公司与房产关联,取得日本的经营·管理签证)

 

距离:

 

日本几乎是距离中国最近的发达国家。近距离决定了我们的同宗同源。饮食、文化、日常生活习惯,让日本相比欧美国家都更能吸引大多数的国人来日本投资。

 

同样的保值型投资,我可以坐2-4小时飞机来日本吃热气腾腾的拉面或香气四溢的烤肉然后回日本家里泡个澡睡觉。也可以坐10小时飞机去到欧美国家吃面包喝牛奶然后走在万白从中一点黄的城市倒时差。

 

我相信,相对来说大多数土生土长的中国人会更喜欢来日本投资房产。此为距离优势。

 

价格回报:

 

如果现在的读者正想着今天买100万,下个月卖150万的房产投资。那说实话也许不建议投资日本房产。好歹,日本是一个经历过经济危机,泡沫蒸发过的国家。

在国人投资的帮助下,迎来房价第二春的日本,其实房价的最高点在1990年前后,当时的房价约是现在的3-4倍。目前日本的房价随着东京奥运会、大阪赌场、京都旅游业等的催化趋于逐年平稳上升趋势。

 

相同的200万人民币投资,可以在日本京都投资一栋2层一户建民宿,平均每年回报约8%-12%的16-24万人民币。但放在国内的房产,也许在极为理想的情况下每年的回报可以努力努力达到3%-5%的6万-10万人民币。

 

不管是购买价格,购买起点,购买回报率,保值情况,日本房产的投资回报都要更可观。此为价格回报优势。

 

说了日本房产的这么多投资优势,那么在投资日本房产时,其又与在中国买房有什么不同呢。

 

从几个角度,简单进行一下对比。

① 所有权。

日本房产私有化,可以继承。且土地和建筑物都为可以买卖。

(因此,通常开口越大,形状越好,地域上建蔽率容积率更高的土地更值钱)。

中国房产,购买的只是使用权。法律不承认土地私有。一般居住公寓的使用年限在70年,商用为40年。

 

②房产形式。

日本的房产大概分三类:一户建(即自住独栋小楼)、公寓(包括单个房间或整个公寓)及办公楼、土地。

中国的房产,除房产开放商竞标外,一般城市房产只有小区公寓一种形式。

 

 

③持有成本。

日本房产的持有成本,在顺利交易后,每年的持有成本大体分为固定资产税、公寓的管理费和修缮费。

中国房产的持有成本,以除高额的房贷利息和小区的物业费为主。

 

④租房形式。

这是日本与中国房产的一个很大的不同。一般来说日本保护弱者,即租客利益。在租客合理交租、使用房产时,房东无正常理由没法将租客强行赶走。但在中国,也许租房的相关法规不尽完善,很多时候是用一两个月房租就可以提前一月赶走租客。

 

以上,大致讲了日本房产与中国房产的对比,以及在众多海外置业项目中日本房产投资的优势。那么,当我们想要投资日本房产的时候,应该怎样选购日本房产才能买到性价比好,回报率,称心如意的房产呢,敬请期待浅谈日本不动产投资②--如何挑选日本房产。

 


 

开始这个系列是因为经常很多问题会被客人问到,同时也想为准备投资日本房产的朋友们提供一些参考和建议。

笔者从事不动产业资历尚浅,讲的都是比较基础的知识。有错误希望大家指正。

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